城市發(fā)展關(guān)系到每一個(gè)生活其中的人。
8月28日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）正式公布，其中提出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，加快城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。
這意味著，我國城市發(fā)展正在發(fā)生巨大轉(zhuǎn)向。
如何推進(jìn)存量提質(zhì)增效？如何加快城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型？這又將給人們的未來生活、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等帶來什么影響？
專家表示，《意見》是中國城市邁向高質(zhì)量發(fā)展的“路線圖”，必將為開辟城市工作新局面，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子提供堅(jiān)實(shí)支撐。
中國城市高質(zhì)量發(fā)展“路線圖”浮現(xiàn)
未來，將提高中小城市和縣城承載能力，經(jīng)濟(jì)規(guī)模大、人口增長快的縣級(jí)市和特大鎮(zhèn)有望迎來發(fā)展機(jī)遇。
《意見》提出，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。到2030年，現(xiàn)代化人民城市建設(shè)取得重要進(jìn)展，適應(yīng)城市高質(zhì)量發(fā)展的政策制度不斷完善，新舊動(dòng)能加快轉(zhuǎn)換，人居品質(zhì)明顯提升，綠色轉(zhuǎn)型深入推進(jìn)，安全基礎(chǔ)有力夯實(shí)，文化魅力充分彰顯，治理水平大幅提高；到2035年，現(xiàn)代化人民城市基本建成。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國工業(yè)報(bào)表示，7月份，中央城市工作會(huì)議召開，明確了城市工作方略轉(zhuǎn)變的總體部署，當(dāng)前城市發(fā)展面臨著巨大的轉(zhuǎn)變，城市工作需要做出“5個(gè)轉(zhuǎn)變”，總體來看就是邁向高質(zhì)量發(fā)展，需要通過自上而下的部署來落實(shí)。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，本次《意見》是7月中央城市工作會(huì)議召開后，第一份針對(duì)城市高質(zhì)量發(fā)展的落實(shí)文件，內(nèi)容進(jìn)一步明確了總體要求和主要目標(biāo)，并詳細(xì)闡述推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的工作內(nèi)容，為各地城市發(fā)展提供了重要指引。
《意見》提出，穩(wěn)妥有序推動(dòng)城市群一體化和都市圈同城化發(fā)展，支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)城市群打造世界級(jí)城市群，推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈、長江中游城市群等成為高質(zhì)量發(fā)展增長極，增強(qiáng)中西部和東北的城市群、都市圈對(duì)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的支撐作用。增強(qiáng)超大特大城市綜合競爭力，推動(dòng)超大特大城市按照國家批準(zhǔn)明確的功能定位做強(qiáng)做精核心功能，控制超大城市規(guī)模，合理有序疏解非核心功能，打造高質(zhì)量發(fā)展主引擎。提高中小城市和縣城承載能力，分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，因地制宜發(fā)展小城鎮(zhèn)。
李宇嘉表示，《意見》明確了現(xiàn)代化城市體系的構(gòu)成，下一步，就是提高各類城市的綜合承載力、競爭力，促進(jìn)大中小城市、都市圈協(xié)同發(fā)展。
2024年，我國五大核心城市群占據(jù)了全國約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創(chuàng)造了超50%的GDP。
陳文靜表示，預(yù)計(jì)未來五大城市群在人口聚集、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中仍將發(fā)揮重要引擎作用，區(qū)域優(yōu)勢有望進(jìn)一步凸顯。與此同時(shí)，未來隨著都市圈通勤更加便捷高效，產(chǎn)業(yè)布局、公共服務(wù)更加合理、便利，都市圈發(fā)展也將進(jìn)入新階段，特別是國家級(jí)都市圈未來經(jīng)濟(jì)、人口集聚能力有望進(jìn)一步增強(qiáng)。
李宇嘉表示，超大特大城市綜合競爭力，不在于經(jīng)濟(jì)規(guī)模增長，攤大餅擴(kuò)張，而是做強(qiáng)做精核心功能。未來，22座城區(qū)常住人口超500萬的超大特大城市，未來更多的發(fā)展是高端要素配置，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈集群建設(shè)，并帶動(dòng)都市圈其他城市發(fā)展。
陳文靜表示，未來，將提高中小城市和縣城承載能力，經(jīng)濟(jì)規(guī)模大、人口增長快的縣級(jí)市和特大鎮(zhèn)有望迎來發(fā)展機(jī)遇。
中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事長楊保軍接受媒體采訪時(shí)表示，“《意見》是中國城市邁向高質(zhì)量發(fā)展的‘路線圖’，明確了‘創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧’城市目標(biāo)的具體實(shí)施路徑。”
支持老舊住房自主更新、原拆原建
“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造的方向，未來配套政策存在進(jìn)一步完善預(yù)期。
中央城市工作會(huì)議提出，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，這一判斷成為我國城市發(fā)展的重要指引。
8月18日，國務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國務(wù)院第九次全體會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。
本次《意見》提出，激活城市存量資源潛力。全面摸清城市房屋、設(shè)施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋，建立與建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用需求相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機(jī)制。盤活利用存量低效用地。
“存量物業(yè)迎來發(fā)展新機(jī)遇。”李宇嘉表示，在全面摸清城市房屋、設(shè)施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)的基礎(chǔ)上，該改造的改造，該轉(zhuǎn)換功能的轉(zhuǎn)換功能，該盤活的盤活，有的要多功能兼容，比如辦公和居住兼容、辦公和服務(wù)兼容、不同業(yè)態(tài)兼容等。
李宇嘉表示，在經(jīng)過長達(dá)四十多年的增量建設(shè)后，城市的總體物業(yè)規(guī)模夠多了。但過去建設(shè)太快，供給能否適應(yīng)需求端的變化卻考慮不夠，導(dǎo)致供需不匹配，也就為存量利用打開了一扇窗。未來可能要進(jìn)行存量物業(yè)大普查，并通過供需摸底、城市體檢，并輔以規(guī)劃用途調(diào)整，盤活利用這些存量物業(yè)。
《意見》提出，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
目前，浙江、上海、北京、湖北等地已在老舊住房自主更新、原拆原建方面進(jìn)行了較多探索和實(shí)踐，與此同時(shí)，仍存在多項(xiàng)難點(diǎn)，如統(tǒng)一業(yè)主意見、資金籌措、居民權(quán)益保障等。
陳文靜表示，“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”提法與此前一致，“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造的方向，未來配套政策存在進(jìn)一步完善預(yù)期。
李宇嘉表示，不管是自主更新還是原拆原建，都需要政府引導(dǎo)和政策支持，比如土地用途轉(zhuǎn)變、規(guī)劃調(diào)整、規(guī)劃師支持，輔助做好資金監(jiān)管，比如基層政府做好業(yè)主改造意愿調(diào)查，增補(bǔ)公共設(shè)施和空間滿足業(yè)主對(duì)于更美好生活的向往，做好過渡期的群眾臨時(shí)住所安排，扶住困難群體等，從而消除改造的障礙。
在政策的扶持下，由業(yè)主作為實(shí)施主體，通過社區(qū)自治推動(dòng)共同決策、自籌資金，公開引入開發(fā)建設(shè)單位，對(duì)原有老舊住房進(jìn)行拆除，并在原土地上按原使用年限和建筑面積（可適當(dāng)優(yōu)化）重新建設(shè)房屋，最終實(shí)現(xiàn)原業(yè)主回遷。該模式下主要調(diào)動(dòng)三大主體的積極性：業(yè)主不僅要共同出資，還全程參與改造決策與工程監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)我的房子我做主；政府負(fù)責(zé)政策制定、流程規(guī)范與資源協(xié)調(diào)；引入的建設(shè)單位負(fù)責(zé)具體的開發(fā)與施工管理。
李宇嘉表示，轉(zhuǎn)向非大拆大建的更新，特改造的方向非常靈活多樣，比如發(fā)展租賃、文旅、創(chuàng)業(yè)等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，不管是靠開發(fā)商還是政府，都無法實(shí)現(xiàn)這種靈活性多樣性。因此，就必須要將業(yè)主的積極性調(diào)動(dòng)起來。微觀市場主體的主動(dòng)性、創(chuàng)造性發(fā)揮出來了，改造更加符合市場需求，改造效率也更高。
大力推進(jìn)“好房子”建設(shè)
“大力推進(jìn)”為未來“好房子”建設(shè)定調(diào)，預(yù)計(jì)將有更多城市因地制宜落地“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范計(jì)容規(guī)則推出也將成為趨勢。
《意見》提出，系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。
“這是對(duì)系統(tǒng)推進(jìn)‘好房子’的權(quán)威闡釋，”李宇嘉表示，近期，政策端已經(jīng)對(duì)各地‘好房子’實(shí)踐的一些做法進(jìn)行全面的正本清源。一是好房子不是大房子、貴房子，只有少數(shù)人買得起，所謂的第四代、低密度、大平層，充其量就是好房子的一個(gè)子類，或者小眾品；二是未來增量的、存量的，普通的、改善的，市場的、保障的，租賃的、買賣的，都要打造‘好房子’。也就是從全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，預(yù)計(jì)下一步將加速住宅項(xiàng)目規(guī)范的落地實(shí)施，明確保障房、租賃房的好房子標(biāo)準(zhǔn)，老舊小區(qū)改造的好房子、好社區(qū)方向，就是完整社區(qū)建設(shè)。
陳文靜表示，《意見》強(qiáng)調(diào)要大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)，“大力推進(jìn)”為未來“好房子”建設(shè)定調(diào)，預(yù)計(jì)將有更多城市因地制宜落地“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范計(jì)容規(guī)則推出也將成為趨勢。
陳文靜表示，《意見》指出要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求”，樓市整體基調(diào)未變，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式仍是重點(diǎn)，再提剛性和多樣化改善性住房需求，預(yù)計(jì)支持政策仍會(huì)持續(xù)落地。
長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈向中國工業(yè)報(bào)表示，過去三年我國曾實(shí)施多輪房地產(chǎn)新政，也產(chǎn)生過脈沖式影響，但持續(xù)時(shí)長有限。從各國經(jīng)驗(yàn)看，總量性政策而非結(jié)構(gòu)性政策、實(shí)際利率而非名義利率的調(diào)整才是扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)的關(guān)鍵。尤其是當(dāng)整體物價(jià)持續(xù)處于低位及負(fù)增長時(shí)期，超常規(guī)政策成為必要。
伍戈表示，展望未來，鑒于近期地產(chǎn)趨弱的斜率加大，后續(xù)促進(jìn)其“止跌回穩(wěn)”的結(jié)構(gòu)性政策或加碼。總量性的實(shí)際利率有望邊際回落，但短期幅度有限。
《意見》提出，因地制宜發(fā)展保障性住房，穩(wěn)步推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。
李宇嘉表示，在各地對(duì)戶籍低保低收入基本保障的基礎(chǔ)上，下一步就是提質(zhì)擴(kuò)面，特別是提高保障房的覆蓋面，到新市民、年輕人、外來人口等。在兜底保障的基礎(chǔ)上，《意風(fēng)》的覆蓋面擴(kuò)大了，且新時(shí)期居民的住房需求差異化、個(gè)性化很突出，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合、職住平衡，不管是租賃型的、買賣型的，租買結(jié)合型的，供給的區(qū)位、戶型、配套，都需要以需定供、定建，不然供給出來可能就租不出去、賣不出去導(dǎo)致過剩和資源浪費(fèi)。同時(shí)，存量時(shí)代來臨后，新增的保障房供給，基本通過存量盤活。但各地的存量物業(yè)差別很大，如何盤活、盤活的主體、渠道、資金、供需匹配等，都需要各地因地制宜。
陳文靜表示，各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際、采取適合當(dāng)?shù)氐哪Ｊ絹戆l(fā)展保障性住房，預(yù)計(jì)更多城市將按照“以需定建、以需定購”原則推進(jìn)保障房建設(shè)和籌集，合理利用資源增強(qiáng)住房保障能力。
厘清城市運(yùn)營管理機(jī)制
建立房屋全生命周期安全管理制度是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，預(yù)計(jì)未來更多城市將積極探索適合當(dāng)?shù)氐墓芾碇贫龋鰪?qiáng)房屋的安全保障能力。
《意見》提出，建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營投融資體系。
“這或成為破解城市更新資金難題的關(guān)鍵，”陳文靜表示，這一要求有望為城市建設(shè)運(yùn)營釋放更大的發(fā)展空間，城市運(yùn)營的重要性進(jìn)一步凸顯，在可持續(xù)的投融資體系建立過程中，城市更新或?qū)⒅苯邮芤妫瑢?duì)參與城市運(yùn)營、城市更新的企業(yè)來說也會(huì)產(chǎn)生直接利好。
陳文靜認(rèn)為，本次《意見》提出要“統(tǒng)籌財(cái)政資金、社會(huì)資本和金融等資金渠道”，資金渠道更加多元。
第一，涉及重大安全和基本民生保障的，中央財(cái)政將加大專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付支持力度，中央預(yù)算內(nèi)投資予以適當(dāng)補(bǔ)助，發(fā)揮中央財(cái)政的保障兜底作用；
第二，“創(chuàng)新財(cái)政金融政策工具，吸引和規(guī)范社會(huì)資金參與”，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展或?qū)⑦M(jìn)一步深化，為前期投入資本提供退出渠道，吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入。
第三，“強(qiáng)化中長期信貸供給”，鼓勵(lì)銀行提供中長期貸款，這也較好匹配了城市更新的中長期資金需求特點(diǎn)。
《意見》提出，建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)等房屋全生命周期安全管理制度。嚴(yán)格限制超高層建筑。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年以來，上海、天津、成都、沈陽等地出臺(tái)了相關(guān)管理辦法征求意見稿或試點(diǎn)工作方案等，上海在試行方案中明確2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行等區(qū)試點(diǎn)房屋安全管理三項(xiàng)制度，其中房屋養(yǎng)老金由公共賬戶和個(gè)人賬戶組成，個(gè)人賬戶資金由住宅維修資金業(yè)主賬戶直接轉(zhuǎn)化，公共賬戶由各區(qū)探索建立，按照規(guī)定由政府出資的房屋養(yǎng)老金部分納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算。
陳文靜認(rèn)為，建立房屋全生命周期安全管理制度是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，預(yù)計(jì)未來更多城市將積極探索適合當(dāng)?shù)氐墓芾碇贫龋鰪?qiáng)房屋的安全保障能力。
李宇嘉表示，在未來，先體檢發(fā)現(xiàn)城市問題，再根據(jù)問題歸屬、大小，明確安全管理的資金來源。小修小補(bǔ)的靠物業(yè)費(fèi)，強(qiáng)化物業(yè)管理，大修大補(bǔ)的靠住宅維修基金，后期還要在維修基金的基礎(chǔ)上，建立“房屋養(yǎng)老金制度”，為房屋提供全生命周期安全保障。當(dāng)然，還要建立質(zhì)量安全保險(xiǎn)，投了保，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)必然加大巡查力度，有的已經(jīng)發(fā)揮了體檢的功效，防患于未然。
楊保軍表示，《意見》強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌發(fā)展與安全、更新與保護(hù)、效率與品質(zhì)，必將為開辟城市工作新局面，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子提供堅(jiān)實(shí)支撐。
